רכישת נכס נדל"ן היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם פרטי יכול לבצע במהלך חייו. עסקה זו טומנת בחובה התרגשות רבה, בין אם מדובר בנכס למגורים ובין אם מדובר בנכס להשקעה. עם זאת, חשוב לזכור כי מעבר להתלהבות, עלינו לשמור על גישה זהירה ורציונלית. שגיאות בבדיקות המקדמיות עלולות להוביל לעוגמת נפש והפסדים כלכליים משמעותיים.

בין אם אתם רוכשים נכס יד שנייה או דירה מקבלן, ישנן מספר בדיקות מהותיות שעליכם לבצע. במאמר זה נפרט את כל הבדיקות החשובות שיסייעו לכם להימנע מסיכונים ולהבטיח עסקה מוצלחת. נרחיב ונעמיק בנושאים שיבטיחו שכל פרט קטן יקבל את תשומת הלב הראויה. ביצוע בדיקות אלו בקפידה עשוי להבטיח לכם שקט נפשי והצלחה לאורך כל שלבי התהליך. 

תוכן עניינים
המחשה לקניית דירה

מה לבדוק בעת רכישת נכס יד שנייה?

1. בדיקת נסח הטאבו

נסח הטאבו משמש כתעודת הזהות של הנכס, והוא כולל מידע על:

  • פרטי הבעלות: מי הם בעלי הזכויות הרשומים בנכס?
  • מצב הזכויות: האם הנכס בבעלות מלאה או בחכירה?
  • שעבודים ועיקולים: האם יש על הנכס משכנתאות, עיקולים או הערות אזהרה?


בדיקה זו מאפשרת לאתר בעיות משפטיות, כגון צווי עיקול קיימים או עסקאות מקבילות שעלולות לסכן את הרכישה. כמו כן, יש לבדוק אם הזכויות כוללות גם חלקים ברכוש המשותף, כגון חניות ומחסנים, כדי למנוע הפתעות בהמשך. בנוסף, כדאי לבדוק את ההיסטוריה של הנכס: האם הנכס נמכר בעבר והאם היו בעיות משפטיות סביבו.

2. בדיקת תיק הבניין

תיק הבניין, הנמצא במחלקת ההנדסה בעירייה, מכיל מסמכים כמו:

  • תשריטים ותקנון הבית המשותף.
  • מידע על חריגות בנייה או שינויים שבוצעו בנכס ללא היתר.

בדיקה זו מסייעת לוודא שהנכס עומד בתוכניות התכנוניות המאושרות ושאין מגבלות על זכויות הבנייה. יתרה מכך, היא מאפשרת להעריך את האפשרויות להרחבת הנכס בעתיד ולבדוק אם קיימות בעיות משפטיות שעלולות להתעורר עקב חריגות. חשוב גם לבדוק אם ישנן בקשות תכנוניות עתידיות בסביבת הנכס, כמו הקמת מגדלי מגורים או כבישים ראשיים, שעשויות להשפיע על איכות החיים בנכס.

3. היבטי מס רכישה


מס רכישה חל על כל עסקת נדל"ן. סכום המס תלוי בסוג הנכס (דירת מגורים יחידה או שנייה, קרקע וכו') ובשווי העסקה. מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא במיסוי מקרקעין כדי לבדוק אפשרויות להקלות. בדיקה זו יכולה להניב חסכונות משמעותיים, במיוחד בעסקאות מורכבות או במקרים שבהם קיים זכאות להטבות מס. כמו כן, כדאי לבדוק אפשרות לשנות את מבנה העסקה כך שתמוסה בצורה אופטימלית מבחינתכם.

4. בדיקת הסביבה

יש לבדוק את מאפייני השכונה: רמת התחבורה הציבורית' קרבה למוסדות חינוך, מרכזי מסחר ושירותים קהילתיים uרעשים או מטרדים סביבתיים, כגון אנטנות סלולריות או כבישים סואנים. בנוסף, כדאי לבקר בשכונה בשעות שונות של היום כדי להתרשם מהאווירה, התנועה והפעילות באזור. בדיקות אלו יסייעו לוודא שהסביבה מתאימה לאורח החיים שלכם או להשקעתכם. מומלץ גם לבדוק את מדיניות האחזקה של הבניין והשירותים הניתנים בו, כגון מעליות, גינון ושירותי ניקיון.

5. בדיקת המצב הפיזי של הנכס

יש לבצע בדיקות הנדסיות לנכס כדי לאתר ליקויים פיזיים כגון רטיבויות, סדקים או בעיות במערכות החשמל והמים. מומלץ להיעזר בשירותי בדק בית מקצועי. כמו כן, בדקו את מצב הבניין המשותף, כולל לובי, מעליות וחדרי מדרגות, כדי להבטיח שהתחזוקה השוטפת אינה מחייבת השקעות נוספות. בדיקות אלו יאפשרו לכם להעריך את העלויות הנוספות שיידרשו לאחר הרכישה, כולל תיקונים או שיפוצים אפשריים.

6. בדיקת זכויות בנייה ושינויים עתידיים בסביבה

בדקו אם קיימות תכניות עתידיות לבנייה באזור הסמוך לנכס. שינויים כמו הקמת מבני ציבור, כבישים חדשים או מרכזים מסחריים יכולים להשפיע על ערך הנכס ואיכות החיים בו. בנוסף, בדקו את זכויות הבנייה של הנכס עצמו: האם יש פוטנציאל להוסיף קומה או להרחיב את הדירה?

מה לבדוק בעת רכישת נכס מקבלן?

1. בדיקת חוזה המכר

  • חוזה המכר הוא המסמך המרכזי בעסקה. על אף ההגנות החוקיות, קבלנים נוטים לכלול בחוזים סעיפים המקנים להם יתרונות משמעותיים. דוגמאות לסעיפים קריטיים:
  • מועדי מסירה: חשוב לוודא שהחוזה כולל פיצויים על איחור במסירה.
  • נספח שינויים: סעיף המאפשר שינויים בתכנון, כמו שינוי בריצוף או בחלוקה הפנימית.

 

בנוסף, יש לבדוק אם החוזה מתייחס באופן ברור לנושאים כמו תחזוקה של הנכס לאחר מסירה, ערבויות בנקאיות והתחייבויות הקבלן לתיקון ליקויים. כדאי גם לוודא שהחוזה מכסה מקרים של פשיטת רגל מצד הקבלן ומספק לכם ביטחונות מתאימים.

2. בדיקת מצב רישומי ותכנוני

בדקו את מעמד הקרקע ברשות מקרקעי ישראל או בטאבו:

  • האם הקרקע רשומה על שם הקבלן?
  • האם ישנם שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה?


בנוסף, בדקו את היתר הבנייה ותוכניות הפרויקט המאושרות כדי לוודא שהנכס נבנה בהתאם לתכנון. בדיקה זו קריטית למניעת בעיות שעלולות להתעורר בעת רישום הזכויות על שמכם. חשוב גם לבדוק אם ישנה התחייבות לקבלן להשלמת הפיתוח של הסביבה, כמו מדרכות, תאורה וגינון.

2. בדיקת תיק הבניין

ברכישת נכס מקבלן חל מס רכישה בהתאם לשווי העסקה. עורך דין המתמחה במקרקעין יכול לבחון אפשרויות להפחתת המיסוי. כדאי לשים לב להבדלים בין רכישת נכס מקבלן לבין רכישת דירה יד שנייה מבחינת מדרגות המס והקלות אפשריות. יש לוודא שהמסים המחושבים כוללים גם תשלומים נוספים כמו היטלי השבחה או אגרות רישום.

3. מיסוי מקרקעין

ברכישת נכס מקבלן חל מס רכישה בהתאם לשווי העסקה. עורך דין המתמחה במקרקעין יכול לבחון אפשרויות להפחתת המיסוי. כדאי לשים לב להבדלים בין רכישת נכס מקבלן לבין רכישת דירה יד שנייה מבחינת מדרגות המס והקלות אפשריות. יש לוודא שהמסים המחושבים כוללים גם תשלומים נוספים כמו היטלי השבחה או אגרות רישום.

4. בדיקת אמינות הקבלן

בדקו את עברו של הקבלן:

  • חפשו חוות דעת וביקורות על פרויקטים קודמים
  • וודאו שהוא רשום בפנקס הקבלנים.

 

כמו כן, בדקו את יציבותו הפיננסית של הקבלן כדי לוודא שהוא מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו עד לסיום הפרויקט. מומלץ לבדוק אם ישנם עיכובים בפרויקטים קודמים וכיצד הוא מטפל בתלונות לקוחות.

5. בדיקת סטנדרט הבנייה והחומרים

בררו באילו חומרים הקבלן משתמש והאם ישנם פערים בין ההבטחות לבין המציאות. לעיתים קרובות סטנדרט הבנייה בפועל שונה מהמתואר בפרוספקט. כמו כן, דרשו מפרט טכני מפורט כדי לוודא שהסטנדרטים עומדים בציפיותיכם.

6. בדיקת ביטחונות ותשלומים

ודאו כי התשלומים שתבצעו מוגנים בערבויות חוק מכר, וכי יש לכם ביטחון מלא שהכסף שלכם מוגן גם במקרה של כשל בפרויקט.

בדיקות מקדמיות הן שלב קריטי בתהליך רכישת נכס. הקפדה על כל אחת מהבדיקות שצוינו לעיל, תבטיח רכישה בטוחה ונבונה. מומלץ לבצע את התהליך בליווי עורך דין מומחה בתחום המקרקעין, שיבחן עבורכם את כלל ההיבטים המשפטיים, התכנוניים והמיסויים של העסקה.

מעבר להיבטים הטכניים והמשפטיים, זכרו לשלב שיקולים אישיים הנוגעים לאורח החיים או למטרות ההשקעה שלכם. רכישת נדל"ן היא לא רק הזדמנות כלכלית, אלא גם צעד משמעותי שמשפיע על עתידכם. השקיעו את הזמן והמאמץ הדרושים כדי להימנע מטעויות יקרות ולהבטיח עסקה מוצלחת שתענה על הציפיות שלכם ותספק לכם שקט נפשי לאורך שנים.

*הכתבה נועדה לספק מידע כללי ואינה מחליפה ייעוץ מקצועי

שוקלים לקנות נכס בחיפה והסביבה? פנו אלינו

מידע נוסף