היום, יותר מתמיד, קביעת השווי המדויק והאמתי של נכסי הנדל״ן היא אתגר עצום. ההשפעות העסקיות המידיות וארוכות הטווח שיצרה הקורונה, גורמות לכך ששוק הנדל״ן מציע לכם כמה הזדמנויות מוזלות אבל גם כמה מלכודות מסוכנות – וההבדל ביניהם מסתכם בשוויו הנכון של הנכס.
כמו נגיף הקורונה – עוד לא היה לנו
בתחום הנדל״ן, אומרים המומחים, היכולת לראות את האופק היא כל כולה היכולת להבין את שווי השוק. המודלים המסורתיים להערכת שווי הנכסים שעליו הסתמך הענף, מלא היום בהנחות ובניחושים. לכן, יש לראות כל הנחה שאתם מניחים, יחד עם האופן שבו הנחה זו עשויה להשפיע על כל הנחה שונה.
אלה בהחלט זמנים ייחודיים והדברים יכולים להשתנות במהירות, ככל שיצוץ מידע חדש שיהיה צורך לקחת בחשבון.
כל נכס בודד וכל שוק או תת שוק, מתמודד עם הנושאים הייחודיים לו, אשר בהם עליו לטפל. עם מדיניות ממשלתית שמטילה כאן סגר חדשות לבקרים, אף אחד לא יכול לחזות מתי, או אם בכלל, עסקים מסוימים יחזרו למצבם הרגיל. וגם התקווה להסתלקותו המהירה של הנגיף מחיינו, הולכת ודועכת.
אין ספק שבמצבים מיוחדים שכאלה, הסתייעות בשירותיו של עורך דין מקרקעין בחיפה, בתל אביב או בכל מקום אחר חשובה יותר מתמיד.
נכון, שכולנו זוכרים את המפולת הכלכלית של שנת 2008, ואת האסונות האזוריים כמו הצונמי, ההוריקנים והשריפות במקומות שונים בעולם, אבל נגיף הקורונה הוא משהו לגמרי שונה, משהו שאף פעם לא ראינו קודם.
הערכת שווי נדל״ן – מלאכת המדע והאומנות גם יחד
אין לאף אחד איזה ספר הדרכה שיעזור לנו לתפקד בתרחיש בו אנחנו חיים היום.
הערכת שווי נדל״ן הייתה תמיד ערבוב בין אמנות למדע. אבל בסביבה העכשווית, במיוחד כשאין בידינו נתוני שוק אמתיים בזמן אמת, תהליך הערכת שווי הנכס מצריך ניתוח עמוק יותר ומתחשב יותר, של כל הנחה הנוגעת להערכת שווי – ברמת הנכס האינדיבידואלי.
כדי להשיג מידע וחומרים שיספקו לנו ניתוח מתמיד והערכה מחודשת של ההנחות שלנו, וכדי שנוכל לראות כיצד כל ההנחות שלנו חלות על שוויו של נכס ספציפי – נוכל להיעזר בסקרים יומיומיים, בידע של מתווכי נדל״ן מקומיים, במתווכים העוסקים בשכירות, בבנקאים, בהשקעות פרטיות, ביזמי השקעות נדל״ן, במומחי נדל״ן או ביועצים. אך בכך לא די.
החשש העיקרי – מהו?
נכון להיום, הערכת שווי נדל״ן צריכה לקחת בחשבון מספר סוגיות וקשיים המשפיעים על שווי הנכס, כמו:
- מה תהיה השפעתה של העבודה מהבית לטווח הארוך?
- האם משבר הקורונה משפיע על דירוג האשראי של הדיירים השונים?
- עד כמה יגדלו הוצאות התפעול על מנת שאפשר יהיה להבטיח את בטיחות העובדים והלקוחות במבנה, בימי קורונה?
ההשערה היא שיתעוררו סכסוכים משמעותיים בנוגע לשומות ולתשלומי מיסים, כי הממשלה עדיין זקוקה מאוד להכנסות, אבל בעלי העסקים מתקשים לעמוד בדמי השכירות, במיסי הארנונה ובמס ההכנסה.
מומחים בהערכת שווי, רגילים בדרך כלל לבסס את החלטותיהם על נתוני שוק ומגוון מדדים. היום הם מגלים שהשוק כמעט ולא מספק להם ראיות עדכניות, ושהמדדים כבר לא עקביים, או שאינם חד משמעותיים. בנוסף, אל תשכחו שיותר מטלטלות השוק, החשש הגדול ביותר בענף ונדל״ן הוא מצב תזרים המזומנים.
