רכישת נדל"ן בחיפה בתקופת הקורונה? השתגעתם?

זו שאלה סבירה לגמרי. למה באמת שמישהו ירצה להשקיע בשוק תנודתי בתוך אי וודאות כלכלית אחת גדולה?

כמתווכים ותיקים בחיפה, אנחנו יכולים לומר לך מניסיון שמיתון יוצר הזדמנויות. כן, זה נורא שכמעט מיליון ישראלים איבדו את העבודה שלהם וספגו הפסדים גדולים, אבל המציאות האומללה היא שמיתון זה דבר שקורה. אם בא לך להאמין או לא, זה המצב הנוכחי שלנו.

אבל מי שמתבונן בשוק ושואל "אילו הזדמנויות אפשר למצוא עכשיו?", מתחיל למעשה לתרום להתאוששות של המשק הכלכלי בארץ.

אזרחי המדינה תורמים ממש בימים אלה להתאוששות השוק בכל ענפי ההשקעות: מניות וניירות ערך, נדל"ן, הייטק, עסקים וכן הלאה. זה חשוב.

למה זה חשוב? כי כשאנו קונים מניות, אנו מחדירים הון לחברות שאנו מאמינים בהן ולשוק בכללותו.

כשאנחנו קונים, משפצים ומשכירים נכסים, אנו מייצרים מקומות עבודה לקבלנים, סוכנים ומנהלי נכסים ומציעים לדיירים שלנו בית בטוח, נוח ומטופח.

house 2368389 640כשאנו משקיעים, אנחנו משתתפים פעילים בהתאוששות של המשק. מיתונים הם עובדה מצערת של החיים, אך הם נושאים עימם פירות רבים למי שמוכן להתאמץ קצת כדי לקטוף אותם.

לרוע המזל, בתקופות של אי וודאות אנשים רבים נכנעים לפחד שלהם להשקיע. הם שומרים על המזומנים עד שכבר נעשה מאוחר מדי.

כדי שיהיה ברור, לא מדובר פה על אנשים שאין להם הון להשקיע. אם מישהו לא יציב מבחינה כלכלית – אם אין לו נניח חסכונות שמנים או שהוא קבור בחובות של כרטיסי אשראי עם ריביות גבוהות – אפשר רק למחוא לו כפיים אם הוא יצליח להתמקד בבניית הבסיס הכלכלי שלו במצב הזה. וידוע כמה חשוב לבנות את הבסיס, כי כל שאר הדברים פשוט נשענים עליו.

אבל הרבה אנשים יציבים מבחינה כלכלית יושבים על עודף של מזומנים ולא עושים איתם כלום.

אפשר להבין. השקעה יכולה קצת להרתיע בזמן מיתון.

זה נורמלי לחשוש מלהשקיע רק כדי לראות את המניה צונחת למחרת. טבעי לחוש פחד מרכישת נכס להשכרה, הרי מה אם הדיירים יאבדו את מקום עבודתם ולא יוכלו לשלם?

אבל כשאנו יושבים על יותר מדי מזומנים, אנחנו מפספסים את ההזדמנות לעסקאות ענק.

מפספסים גם את ההזדמנות להתחיל בתנופה, כך שכאשר הכלכלה תתחיל לנוע שוב, נוכל להיות מוכנים: יהיה בבעלותנו נכס להשכרה. לא נצטרך לחרוק שיניים כדי להתחיל לאחר ההתאוששות; הפרויקטים שלנו יעמדו במקומם.

אולי אין לך עכשיו מספיק מזומנים כדי לרכוש נכסים זולים. זה בסדר. במצב כזה עדיף להתמקד בבסיס הכלכלי (כמו בניית חסכונות חירום) ולא לדאוג יותר מדי.

אבל אם יצא לך להיות חלק מברי המזל שיכולים להשקיע במצב של מיתון, אנחנו אומרים: לא כדאי לפסול הזדמנויות בגלל פחד.

אנשים רבים שואלים אותנו: "האם שוק הנדל"ן עומד לקרוס שוב?" זה לא פלא שזה מה שהם שואלים, כי האמת היא שזה קטע פסיכולוגי שלנו, בני האדם. שמעתם פעם על "היוריסטיקת הזמינות"? זו הנטייה שלנו להעריך יתר על המידה את הסיכוי להתרחשותם של אירועים שחקוקים לנו היטב בזיכרון.

למעשה, אנו מעריכים יותר מדי דוגמאות שעולות לנו בקלות לראש, בעוד שאנו הרבה פחות מעריכים דוגמאות שקשה לנו לדמיין או לזכור.

אם קרה לך משהו לאחרונה או אם משהו טעון אצלך רגשית, זה יעלה לך לראש. ואם זה יעלה, ההערכה שלך תהיה שזה יקרה שוב.

אגמ נכסים

להזכירך, לפני המגיפה הנוכחית היה מיתון עולמי גדול מאוד, כששוק הנדל"ן האמריקאי קרס. הדוגמה הזו עולה לנו לראש כי זה קרה די לאחרונה ואנחנו עדיין טעונים רגשית.

וכך טבעי – אמנם פגום מבחינה לוגית – להניח שהמיתון הנוכחי הזה ידמה למיתון האחרון, ולהעריך שישנה סבירות לתרסקות נוספת.

אבל הגורמים שהובילו למיתון ב-2008 (הלוואות סאב-פריים, בנייה ספקולטיבית, העברות אשראי חשודות) אינם דומים לגורמים שהובילו לקריסה הכלכלית של 2020 (וירוס קטלני).

המיתון הגדול של 2008 נוצר בגלל חולשה בשוק הדיור. השתלשלות האירועים בשנת 2008 לא הייתה: התרחשות של מיתון וצניחת מחירי הבתים. זה היה הפוך: מחירי הדירות קרסו, ולכן המיתון התרחש.

אם התחלת להשקיע בנדל"ן לפני 2002, או אם היית כבר אדם בוגר כהשוק התרסק ב-1987, יצא לך בעצם לחוות מיתונים שלא היו קשורים לשוק הדיור. אבל אם גילך מתחת ל-40, המיתון של 2008 היה המיתון הגדול הראשון בחייך הבוגרים.

כשזה המצב שלך, מאוד מפתה לקשר את המיתון הנוכחי להתרסקות של שוק הנדל"ן. אבל זה היה לפני 12 שנה! והגורמים הכלכליים הבסיסיים היום הם שונים!

יתכן ותהיה ירידה קלה זמנית במחירי הדיור (אנחנו בספק אם זה אפשרי). אם זה יקרה, הכותרות במדיה יהיו מפוצצות. חשוב לדעת לא להשתולל מניסוחים של עיתונאים.

מה שכן מומלץ לעשות, זה לחקור את שוק הדיור בעצמך. לקרוא את הירידות במחיר למ"ר. לעיין בזמן הממוצע של בתים המוצעים למכירה. לסרוק אחר מספר מקורות חדשים להלוואת משכנתא. נתונים אלה יגידו לך הרבה יותר מכל כותרת מרעישה.

עוד שאלה נפוצה ששואלים אותנו היא "מה אם הדיירים שלי לא יכולים לשלם שכר דירה?"

הבה נסתכל על נתונים סטטיסטיים:

בשוק רגיל, כ-20 אחוז מהדיירים מאחרים בתשלום שכר הדירה שלהם. באפריל 2020, המספר הזה עלה מ-20- ל-31 אחוזים. המצב לא כל כך גרוע כמו שבעלי דירות רבים חששו.

בתנאים רגילים, 80 אחוזים מהדיירים משלמים שכר דירה בזמן, ו-20 אחוזים מאחרים. בתנאי מגיפה, 69 אחוזים מהדיירים משלמים שכר דירה בזמן, ו-31 אחוזים מאחרים.

אבל רגע! זה משתפר.

בתקופה האחרונה חל שיפור מדהים: 84 אחוזים ממשקי הבית שילמו שכר דירה עד ה-12 לחודש. מה זה אומר? שייתכן שחלק מהדיירים לא יוכל לשלם שכר דירה ב-1 לחודש. אולם הרוב המכריע – 84 אחוז – יצליחו לשלם לאחר עיכוב של פחות משבועיים.

ככל שהנתונים מראים עד כה, הדאגה מפני אי תשלום שכר דירה לרוב לא התממשה. רוב הדיירים עדיין מסוגלים לשלם את דמי השכירות שלהם; הם פשוט צריכים עוד קצת זמן.

עם זאת, מיליוני אנשים נעזרו במענקים ממשלתיים, דמי אבטלה ועוד. האם הפתרונות הללו יורחבו או יופסקו? מה יקרה אם הם לא ימשיכו? יש שאלות שנשארו פתוחות, והעתיד לא ממש ברור.

האמת הפשוטה היא שאיש אינו יכול לחזות במדויק את העתיד. אנו יכולים להסתכל על נתונים של מצבנו הנוכחי, ונכון לעכשיו אנו יודעים ש-84 אחוזים מהשוכרים שילמו שכר דירה תוך שבועיים מיום המועד האחרון. אך איננו יודעים אם או כיצד המספר הזה ישתנה בעתיד. משתנים שלא ניתן לחזות – כמו מהירות ההתאוששות של השוק, רמת ההתערבות הממשלתית – ישחקו תפקיד מרכזי בעיצוב התשובות לשאלות האלה. איננו יודעים כיצד המשתנים שדיברנו עליהם יירקמו עור וגידים.

איש אינו יודע מה צופן העתיד. החכמים מכירים בכך ומקבלים את זה. מה שכן אפשר לדעת, הוא שמתישהו השוק יחזור לעצמו, וכדאי להיות מוכנים לכך כשזה קורה.

אז אם הבנת את זה ומה שמעניין אותך עכשיו זה למצוא נכס מעולה להשקעה בחיפה, אחת הערים היפות והמשגשגות בישראל, אנחנו ממליצים לך בחום לדבר איתנו! אנחנו נלווה אותך כל הדרך מהחזון ועד למימוש, ונוודא שקיבלת את מה שרצית.

אגמ נכסים, משרד התיווך המוביל בחיפה