בעת ההתקשרות בחוזה לרכישת נדל"ן מסחרי, משקיעים ויזמים מנוסים בדרך כלל מבינים שעשרות דברים עלולים להשתבש לפני מועד הסגירה, שיהיה בהם כדי למנוע את סגירת העסקה או עשויים להפוך את הרכישה לפחות אטרקטיבית באופן שיגרום לקונה לעשות חושבין אם בכלל כדאי יהיה לסגור.
קונים אלה מוודאים כי החוזים שלהם מנוסחים היטב ומפרטים את כל ההוראות הרלוונטיות בפירוט. החוזים שלהם מכילים הוראות מפורשות בעניין בדיקת רישומים ותשריטים, ומגבלות המותאמות לעסקה הספציפית. לעתים קרובות מדי, עורכי דין מתחום המקרקעין מתמודדים עם לקוחות פחות מתוחכמים, שדואגים לבצע עסקה וחוששים שהם "יאבדו את הנכס". הם לוחצים על עורך הדין שיואיל להסיר הגנות חוזיות חשובות שיכולות לחסוך להם כסף וימנעו התדיינות בבתי משפט בשלב מאוחר יותר.
מגבלות ובדיקות מקדמיות מקיפות וקפדניות הם שני הסעיפים החשובים ביותר בכל חוזה נדל"ן מסחרי עבור הקונה. הוראות אלה יכולות לסייע לקונה לקבוע האם הנכס מתאים לשימוש המיועד לו והאם העסקה אפשרית. הם מאפשרים לקונה להבטיח שהתזמון הולם, שהיתרים יכולים להיות ויתקבלו ושהמשאבים יהיו במקום.
מגבלות ובדיקות מקדמיות מקיפות וקפדניות הם שני הסעיפים החשובים ביותר בכל חוזה נדל"ן מסחרי עבור הקונה. הוראות אלה יכולות לסייע לקונה לקבוע האם הנכס מתאים לשימוש המיועד לו והאם העסקה אפשרית. הם מאפשרים לקונה להבטיח שהתזמון הולם, שהיתרים יכולים להיות ויתקבלו ושהמשאבים יהיו במקום.
לכן, קריטי שיש לנהל משא ומתן על זמן נאות לביצוע כל הבדיקות האפשריות והרלוונטיות כדי לאפשר לקונה להשלים את כל הבדיקות, הבחינות וההערכות. מגבלות עלולות לכלול אישורים כגון יעוד, שימוש בקרקע, תכנית בניה, ענייני איכות סביבה ומימון. מגבלות אחרות יכולות להתבצע בשכירות על ידי דייר מרכזי או במכירת נכס קיים.
אין ספק, המוכרים ירצו מצדם לקצר תקופות הזמן של בדיקות נאותות ויגבילו את העניינים והדבר החשוב עבור הקונה לזכור ולשקול בשלב זה של משא ומתן הוא שלא תמיד העסקה היא "עסקה נהדרת" כל כך. אם יש זמן לעשות בדיקות, ניתן לגלות שהנכס אינו מתאים לצרכי הקונה. ניתן לדחות בקשת ייעוד, כך שאם תוותר על המקרה או קוצר פרק הזמן, הקונה עלול להיתקע עם נכס שהוא לא יכול להשתמש בו כמתוכנן כך שיהיה ערך נמוך יותר עבור הקונה.
על הקונים לעבוד כדי להגן על זכויותיהם עבור הפיקדון הכספי שבנאמנות. אם במצבים מסוימים העסקה לא ראויה לביצוע ונכשלים, יש להחזיר את הפיקדון לקונה. אבל מה אם הקונה ירצה להמשיך בעסקה? יש להשתדל להאריך את פרק הזמן כדי לספק את הפיתרון למקרה במקום לוותר עליו ולהתקדם.
ניתן לעשות זאת על ידי קביעת תשלום דמי הארכה קטנים מתוך הפיקדון. לעיתים קרובות דמי ההארכה אינם ניתנים להחזר אך חלים על מחיר הרכישה ובכך משאירים את הפיקדון להחזר במקרה שהעסקה לא יוצאת אל הפועל בסופו של דבר. לעיתים, המוכרים מתעקשים על שחרור הפיקדון, מה שהופך אותו ללא ניתן להחזר עבור הקונה. לאחר מכן, על הקונה לעשות כל מאמץ להחזיר את הפיקדון למחיר הרכישה בעת הסגירה ולהימנע מתשלום דמי הארכה אחרים. עקרונות אלה מתקיימים כאשר הקונה מבקש הארכת זמן של תקופת הבדיקות המקדימות.
כמובן שיש עשרות הוראות אחרות בכל חוזה שמושכות תשומת לב רבה בכל עסקה. הערכת הקונים על עסקה מסוימת צריכה להתחיל הרבה לפני ביצוע החוזה ועם עבודת מחקר מקדימה.
מידע נוסף
