ענף הנדל"ן הישראלי חווה האטה מסוימת עוד בטרם מתקפת הטרור הרצחנית שפתחה את מלחמת חרבות ברזל, וספגה את השפעות המיתון העולמי, המלחמה באירופה ונסיקת ריבית בנק ישראל.
חשוב להבין כי בשוק הנדל"ן לא ייתכן וואקום, והאטה בקצב ובהיקף מכירת הדירות בשוק, בהכרח משמעותה גידול הביקוש לדירות המיועדות להשכרה, וכתוצאה ישירה: זינוק מחירי השכירות.
אז מה אומרים המספרים – מגורים בשכירות או רכישת דירה?
בניתוח של השפעות המלחמה על שוק הדירות, עלויות הנכסים והשכירות, חשוב להבין כי התשובה עשויה להשתנות בהתאם למספר משתנים:
- האם הצורך בדירה הוא לשימוש אישי או לצרכי השקעה ותשואה?
- מה היקף ההון העצמי הקיים והאם נדרשת משכנתא ומימון נוסף?
- האם קיים נכס נדל"ן על שם הרוכשים?
כאשר ההתעניינות והחיפוש עוסקים בדירת מגורים לשימוש אישי, השאלה חוצה את גבולות הכדאיות הכלכלית, וההחלטה נגזרת ביחס למשתנים אישיים רבים דוגמת: סביבת המגורים הרצויה, קרבה למקום עבודה ולמעגל משפחתי וחברתי, כמות הנפשות בבית, איכות החיים והמגורים המאפיינת אותם ועוד. לעומת זאת, חיפוש אחר דירה להשקעה עוסק בכדאיות כלכלית בלבד, תוך ניתוח פרמטרים הנוגעים להון, מימון ואפשרויות בהיבט הפיננסי ופוטנציאל התשואה בלבד.
רכישת דירה למגורים בזמן מלחמה
המלחמה עשויה להוות הזדמנות של ממש לציבור הזוגות הצעירים, המשפחות, משפרי הדיור וכל מי שתכנן לרכוש דירה לשימוש אישי.
היתרונות:
עליית המחירים האגרסיבית שהכרנו מהשנים האחרונות נבלמה מעט, באזורים רבים בארץ ניכרת האטה של ממש, וניתן למצוא לא מעט דירות במחיר אטרקטיבי כתוצאה ממגוון נסיבות אישיות הקשורות למלחמה באופן ישיר או עקיף.
החסרונות:
מרבית רוכשי הדירות למגורים זקוקים למימון חלק ניכר משווי הנכס באמצעות משכנתא, כאשר למרות ירידה קטנה עליה החליט בנק ישראל בחודש נובמבר, נותרה גבוהה ויציבה, ומכבידה על עלות המשכנתאות. מלבד זאת, בשל המגבלה הקיימת בהעסקת עובדים זרים בבנייה, רכישת דירה מקבלן עשויה להיות מלווה בעיכובים מהותיים במועד המסירה.
השיקול המרכזי: לאחר המלחמה ואולי עוד קודם לכן השוק צפוי להתאושש, ואין ספק כי המחירים ישובו לעלות. מי שצריך ויכול לקנות עכשיו- שיעשה את זה!
רכישת דירה להשקעה בזמן מלחמה
דווקא עבור בעלי ההון והמשקיעים, המלחמה והשפעותיה עשויות להוליד הזדמנויות השקעה וצמיחה אטרקטיביות במיוחד. עליית מחירי הדירות כאמור נבלמה, וללא תלות אישית באזור מגורים ניתן למצוא אזורי השקעה מבטיחים בעלי פוטנציאל תשואה גבוה, וליצור נכס מניב משכירות בשוק חם ועתיר ביקוש, לצד תחזיות ריאליות לעליית מחירים שעוד תשוב.
עלויות השכירות הגבוהות מושפעות ממספר פרמטרים:
- ההאטה בקצב מכירת הדירות- חוסר יציבות כלכלית, אובדן הכנסות ומיתון מלחמה מביאים רבים להימנע מרכישת נכס בתקופה זו, ולהתגורר בשכירות, מה שמביא להגדלת הביקוש ולעליית מחירים.
- מפונים ועקורים- מאות אלפי ישראלים מדרום ומצפון מפונים מביתם, הן על ידי הממשלה אשר יוצרת רצועות ביטחון על גבולותיה, והן באופן יזום בשל החשש והמתקפות שחווים התושבים באזורים הללו. אותם מפונים אשר נמצאים מחוץ לביתם מזה חודשים רבים ואינם רואים אופק לחזרה, מציפים אף הם הביקוש לדירות מגורים להשכרה בפנים הארץ.
- העדפה לדירות בבניינים משותפים ולדירות בעלות מרחב מוגן: ממ"ד או מקלט משותף צמוד בשל הסיכונים הביטחוניים.
איך בוחרים אזור השקעה ברכישת דירה להשכרה
בבחינת אזור השקעה מומלץ לחשוב לטווח הרחוק, ולשקול את הביקוש הנוכחי אל מול גורמים נוספים, דוגמת: תשתיות ופיתוח, מוקדי תעסוקה, חינוך, נגישות, מעמד סוציואקונומי ממוצע ופוטנציאל צמיחה.
העיר תל אביב למשל, שידועה בעלויות הנדל"ן הגבוהות הן בנכסים לרכישה והן בעלויות השכירות, אינה נחשבת להשקעה מבטיחה, דווקא בשל המחירים שכבר עתה גבוהים במיוחד ולא בטוח לאן עוד יוכלו לעלות.
אזורים פריפריאליים מנגד, מציעים לא אחת נכסים בעלויות משתלמות ונמוכות, אולם ללא אופק תכנוני לפיתוח נרחב, לא בהכרח יולידו תשואה בשל הביקוש המוגבל לאזור.
אחת הערים המבוקשות המושכות משקיעים רבים, היא העיר חיפה. כעיר מטרופולין שוקקת חיים ועשירה במוקדי תעסוקה ומתחמי הייטק ותעשייה, מציעה חיפה לא מעט יתרונות.
- העיר חיפה מרוחקת מקווי גבול ואינה נתונה לסיכונים ביטחוניים חריגים.
- משלבת בין סביבת מגורים אורבנית לטבע כפרי בזכות מיקומה הייחודי על הר הכרמל ומעל רצועת חופי ים התיכון.
- העיר נגישה ליציאה ולהגעה מצפון באמצעות כביש 22 לקריות ולגליל המערבי, ומדרום באמצעות כביש החוף, כביש 4 ויציאה סמוכה לכביש 6 אל ערי השרון והמרכז.
- תשתיות תחבורה מעולות בניהן 4 תחנות רכבת ישראל פזורות לאורך העיר, לצד רכבת חשמלית-כרמלית מקומית החוסכת את העמידה בפקקים עירוניים.
- אוכלוסייה מעורבת הכוללת מגוון משפחות, שכונות חדשות וותיקות.
- חיי פנאי, מסחר ותרבות במגוון רחב של אזורים בעיר, המשמרים את מעמדה של חיפה כעיר לצעירים.
- מוקפת במספר רב של מתחמי הייטק ומהווה את מקום מושבן של חברות טכנולוגיה ותעשיות רפואיות וביטחוניות מהמובילות בעולם.
- התחדשות עירונית המצויה בנסיקה ומגוון פרויקטים בתחום הבינוי, השיקום, וחידוש פני העיר.
מידע נוסף על דירות להשקעה בחיפה ומגוון נכסים אטרקטיביים למשקיעים ניתן למצוא במשרד אגם נכסים- משרד תיווך נדל"ן מקומי מוביל המלווה רוכשים ומוכרי נכסים לאורך כל התהליך, במקצועיות שאין שניה לה, תוך היכרות מעמיקה על העיר על שכונותיה הרבות ומאפייניה הייחודיים
מידע נוסף
