בתי הזיקוק בחיפה והשפעתם על הנדל"ן בעיר

לא תמיד ניתן למצוא קשר ישיר בין הסביבה הקיימת באזור מסוים לבין ערך הנדל"ן באותו מקום. במצבים מסוימים זה דווקא נראה קשר רציף וברור. בעוד שבחיפה, באזור בתי הזיקוק ערך הנדל"ן של המקום יורד בעקבות זיהום אויר ומפגעים סביבתיים, עדיין קמה בשנים האחרונות תכנית לפינוי בתי הזיקוק והקמתם מחדש באזור אחר בדרום הארץ.

תכנית לאומית למפרץ

התכנית שכללה פינוי בתי הזיקוק ובמקומם, בניה של אזור עירוני חדש, לא התקבל בברכה הרצויה ואף זכה לביקורות רבות וקשות מארגונים שונים. לאחר כשלוש שנים בהם צוותי עבודה ומחשבה ישבו ודנו ברעיונות אדריכלים שונים על מנת להגיש את התכנית בצורה שתתקבל ביותר, הגיעה כפצצה תכנית ולא זכתה להדים החיוביים להם היא ציפתה.

שיפור תכנון אזור

על מנת להעלות או לפחות לשמור על ערך הנדל"ן באזור זה של חיפה, קמה הצעה כי בתי הזיקוק חייבים לעבור למקום אחר. זאת על אף העובדה כי יש שטוענים שישתלם יותר להעביר לנגב את התושבים של חיפה לעומת את בתי הזיקוק שלה. לאחר שהתייעצו עם אדריכלים המתמחים בשיפור פני אזור בערים שונות, גילו כי אכן יש סיבה שבעודה מצליחים לפתח את השכונות החדשות בעיירות הפיתוח בדרום הארץ, כגון- ירוחם, דימונה או אף אופקים, אך לא את חיפה. הבעיה בחיפה היא זיהום האוויר. אף בן אדם עם ראש על הכתפיים לא יסכים לקנות ולהשקיע בדירה ולגדל את ילדיו באזור הידוע לשמצה בגין הזיהום אויר שבו.

סילוק התעשייה המזהמת

מתכנן מחוז חיפה הבין כי קיימת בעיה ובשל כך הקים ועדה שתדאג לבדיקה מקיפה ולקידום התכנית. הצוות הנמנה עם משרד מתכננים מוכר ומצליח החליט כי אין ברירה והתעשייה המזהמת חייבת להיות מסולקת על מנת שהפרויקט התכנוני הרחב ייצא לפועל וערך הנדל"ן באזור יעלה. בשלבים מוקדמים נבדקה אפשרות האם ניתן לסלק רק חלקים מהזיהום כדרך פשרה, אך אז נראה כי האופציה לא קיימת וכי כל הפסולת המזהמת חייבת להסתלק. אז נכנס גם שיקולי העלויות, ולצורך כך פנו לשירותי חברת ייעוץ מוכרת וגדולה, מי שנתנה אומדן של כ-13 מיליארד שקלים לעלות הפרויקט. דיונים ממשלתיים נוספים הועלו והוערכו על כך כי בעתיד הקרוב, צריכת כמויות הדלק ירדו ועל כן יכול להיות כי למדינה יהיה מספיק בית זיקוק אחד, הקיים כבר באשדוד. בכל מקרה הוחלט כי המועצה הלאומית לכלכלה דוגלת בעניין, נותנת גב ותומכת בתכנית, וכי דיור בר השגה המעלה את ערך הנדל"ן הוא חשוב יותר על מנת לפתח את האזור.

רעיון מחוץ לקופסה

בעוד שהרעיון שהועלה נשמע חדשני, שונה ומזהיר, הבעיה התכנונית יושבת כחרב חדה ועליה אף אחד לא נתן את הדעת. התכנון אינו תואם את המשך הרצף התעשייתי של האזור. תכנית המתאר של מחוז חיפה והתוכניות של הרשויות הסובבות לא ציפו להפסקת התעשייה, אף אחד אף פעם לא חשב על פינוי, ורעיון זה אשר נראה כמו שלד יבש לא פותח לצורך בניה עתידית ולא נערך בצורה הנכונה. בתכנון, שנכון לעכשיו, יש צפי ל 9,000 יחידות דיור, אין תכנון אזורי מקיף, אין שטחים ירוקים ואין בתי ספר ומקומות בילוי.

למי השטח שייך?

המועצה של העיר חיפה מאוד שמחה על מהלך זה, וישר ברכה את התכנית והדואגים לביצועה, אך בפועל, רק חלק מהשטח אכן מוגדר כשטחה של חיפה בצורה מוניציפלית. חלקים מהשטח נמצאים בשטחים של בז"ן, שטחים אחרים נמצאים בקרית אתא, אחרים בנשר ואף במועצה אזורית זבולון. הדבר מעיד על אתגר בתכנון השטח בשביל שכונת מגורים גדולה ועוד לא דברנו על השיוכים המוניציפלים העתידיים להיות בתוך המתחמים הפנימיים של השכונה. החדשות הטובות הן, כי יש לכך תקדים מסוים במדינתנו, בו שטח מגורים אחד שייך לכמה רשויות שונות, ובשביל כל אחד מהאזורים האלה הוקמה ועדת תכנון מיוחדת, אשר דאגה מראש לצורת הבניה, שיוך מוניציפאלי ומתוך כך קשר עם הרשויות השונות.

התלהבות או חוסר אמון

לפני זמן לא רב, התקבל אישור להרחבת בתי הזיקוק, מה שגורם לחוסר וודאות לעתיד השטח עצמו וכמובן הערך הנדלני של האזור. מי שעכשיו רוצה להרחיב את המפעל שלו באזור המדובר, עדיף שיחשוב פעמיים. ומי שרוצה להקים בשטח זה מפעל חדש, עדיף לו לבחור במקום אחר ברחבי מדינתנו שלא נראה כי הולך להיות מפונה בזמן הקרוב. בשל מורכבות התכנית, הגופים הרלוונטיים, נמצאים בדיונים קולחים מול משרד האוצר והכלכלה, מול משרדי האנרגיה ובשיתוף עם הגנת הסביבה. ברור כי בשלבים מתקדמים יותר, המקורות הכספיים יועלו לדיון ואז המורכבות תקבל תפנית חדשה.

בשל אילוצים אלה וגם בשל העתיד הלא ברור של שדה התעופה בחיפה, הערך הנדלני בעיר, ובאזור בתי הזיקוק בפרט עוד נמצא במגמות משתנות ועליהם עוד ילמדו בספרי היסטוריה בעתיד.